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上海越來越多有房族開始租房 招租難、搬家貴“煩惱不少”

上傳時間:2018年03月08日 瀏覽次數:

春節過后,本應熱鬧起來的租房市場卻一反常態,冷清得讓人驚訝。


“春節后看了很多房子,每一套的質量都還不錯,但租房的人明顯少了,我也有了更多的選擇。”樂晨(化名)告訴第一財經記者。到上海兩年的他在陸家嘴上班,考慮在東昌路附近租房,看了幾家中介之后發現市場起了不小的變化。


中原地產數據顯示,2017年1月中原(上海)租金指數為236.7點,環比微跌1.57%,同比上漲1.37%,租金指數連續4月下滑,全市租金均價77.2元/平方米/月。


記者在上海普陀區多家中介走訪發現,去年春天,這些門店的出租房源幾乎沒有,但今年2月末大量房源涌現。


據房產中介門店反應的實際情況,有幾套今年1月房東委托掛牌的租房房源,租金價格是市場價,但至今未被租掉。


中原地產數據顯示,1月份中原二手住宅租賃共成交730套,環比下滑33.82%。從供需結構看,受租約到期及臨近年末租客集中返鄉影響,各區域租賃掛牌房源均較為充裕,1月成交量均有不同程度的下滑(多數區域成交量跌幅2成以上)。供求失衡導致部分區域租賃房源長期無法成交,業主主動下調租金價格,以閔行區為例,區域內一房租金在4000-5000元/月左右,1月份下調200-300元,兩房租金在6000元/月左右,下調400-500元。


“在中山公園板塊,以往2月份是租賃最為活躍的時候,但今年相當冷清,年后也就平均一天一組客戶,這種客戶量很難轉換成交易量。”中原地產市場分析師盧文曦指出。


“租房的中介告訴我,最近房源非常多,我這個房子去年可以租到5000元/月,今年我租下來的價格是4500元/月。”樂晨說。


從中原地產的統計情況看,2017年1月份,全市所有區租金指數均下滑,其中,浦東、長寧、楊浦租金指數跌幅均超2%,跌幅最大,其余區域跌幅均在2%以內。


本月低端物業樣本中,租金環比上漲占14.81%,租金環比下跌占85.19%。租金漲幅前三有寶山區大場板塊“金地藝境”、嘉定北部板塊“天居玲瓏灣”、寶山淞寶板塊“海濱新村”,均價分別環比上漲9.75%、7.01%、5.22%。跌幅居前的樓盤有,嘉定主城區板塊“新城金郡園”,寶山羅店板塊“寶虹家園”,松江泗涇板塊“金港花園”,均價分別環比下滑9.93%、1.58%及1.58%。


本月中高端物業樣本中,租金環比上漲占10.82%,較12月減少7.09%,租金環比下跌占89.18%。漲幅前三位的樓盤有浦東新區三林板塊“永泰花苑”、松江三林板塊“三湘四季花城”,楊浦鞍山板塊“榮豐花園”,均價分別環比上漲9.90%、9.24%及8.72%。跌幅前三位的樓盤有長寧古北板塊“鹿特丹花園”、浦東新區北蔡板塊“萬邦都市花園”、楊浦黃興板塊“珠江香樟南園”,分別環比下跌10.18%、9.89%及9.83%。


易居智庫研究總監嚴躍進指出,租房支持政策的提供使得租房市場供應加大,價格自然開始下滑。


1月6日,住建部發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》,鼓勵開發商出租存量房,將改變房地產市場只售不租、多售少租的局面。1月25日,上海市房管局表示,將鼓勵培育一批專業的代理經租機構,預計春節前后將下發相關文件,鼓勵專業機構為業主提供代理經租服務。


“去年上海房價上漲明顯,不少原先租房的客戶也成為買房大軍中的一東方網12月14日消息:據《青年報》報道,有的是因為孩子讀書,不得不全家出來租房;有的是因為工作交通方便需要,在單位附近或者地鐵口租房;有的人則是因為經濟壓力,把自己的房子租出去,然后再租個小房子以便于賺取差價……明明擁有自己的住房,但是不少上海市民因為各種原因成為了“換租族”。

  據某知名租房企業市場研究中心公布的一項針對換租者居住觀察報告顯示,在上海,自身擁有住房,仍需要另租房滿足居住需求的“換租族”的住房需求為8000多套,略低于上海825萬戶總家庭戶數家庭的1%,在租房大軍中占比在6%左右,卻有增多趨勢。但是租房的不穩定性、搬家成本高也讓這些“換租族”面臨不少煩惱。

  案例

  雖然有了兩套房但時隔八年再成換租族

  36歲的劉女士最近有點忙,她看了一個月的房子,想租一套能夠滿足一家五口、祖孫三代居住的房子,并不比買一套輕松多少。

  2009年,劉女士和老公在中外環買了一套小兩室婚房,成了有房族。2012年女兒出生后,父母來幫忙帶孩子,小房子立刻變得有點局促,父母也總嚷著老家有大房子,要把外孫女帶回去照顧。

  劉女士和老公割舍不了跟女兒分離,又想讓父母舒心,所以那幾年她幾乎全副心思都在想,怎么能換套大房子,2015年上半年,在自己的努力和全家幫助下,在附近又買了一套120平方米的三房,還款壓力挺大,好在還能堅持,小房子出租也可以略做補貼。

  這兩年夫妻倆的收入上升挺快,當初的還款壓力已經不再是問題,開始考慮女兒上學的問題,附近的學校都一般,于是她們賣掉了小房子,在徐匯區置換了一套更小的房子。

  女兒馬上要讀幼兒園,徐匯的小房子無法容納一家子,暫時無力換更大的房子,他們選擇把兩套自有住房都出租,在徐匯租一套大房子住。時隔八年再租房,劉女士說除了找房子、搬家和其他瑣事交織,的確有點心累外,租房本身自己和老公都很接受,相比年輕時的租房很不同,現在更清晰和篤定自己是為什么選擇,而且選擇空間比以前大很多。

  劉女士告訴記者,也有朋友勸她把兩套房子賣了,直接換一套大的,但劉女士有自己的考慮:公公婆婆年紀大了也要來上海,希望給他們備一套,既然現在能維持,就不要輕易妥協了,女兒小學畢業前,看情況能不能再換一套徐匯大一點房子,如果不行,就讓女兒初中住校,全家搬回中環外,這幾年注定租房,不過與自己想要的生活正在逐漸接近,換租的生活卻也不錯。

  為結婚,買郊區房到市區租房“曲線救國”

  眼下一線城市房價漲了不少,許多年輕人就選擇在次中心或者郊區買房。房子是買了,可上班又不方便了。不得已之下,這群年輕人選擇成為“換租族”。

  剛工作三年的市民小張告訴記者,他是去年年底結的婚。“女方家雖然沒有明說,但是丈母娘的意思是必須穩定了才能結婚,意思就是要男方先買房才答應婚事。”小張說,可是當時手里的錢,如果在市區買房最多只能買個10平方米。考慮之下,自己只能“曲線救國”了。結婚前小張在青浦購買了一套90多平方米的二室二廳的房屋。“結婚住的話肯定沒問題了,但是從新家到兩人的單位,公交換地鐵基本上都要1個半小時,實在太遠了,所以我們將新房租了出去,又在長壽路地鐵口附近租了一套兩室的房子。”為了工作方便,小張夫婦成了“換租族”。

  小張告訴記者,“首次置業,我購買的樓盤在目前看來較偏遠,但有較好的規劃,預期房價會升值,因此暫時并不拋售,我把那套住房租出去,每個月也有2500元的房租收入。”小張說,現在看來當初這個選擇是對的,買的房子也漲了一些,避免了個人資產流失,等到合適的時機他會賣掉青浦的房子,再在市區購買一套合適的房子。

  為了生活方便,60后也“趕時髦”成換租族

  “以前感覺租的房屋沒有家的感覺,但是身邊的不少人都在租房,年輕的、年紀大的,只要有生活上的需要。”“60后”趙先生說,搖身成為換租族,就是為了生活方便。

  趙先生一直在閔行開發區一家醫療企業從事研發工作,5年前在單位附近購房,每天走路上班不到20分鐘,很適合經常加班的節奏。當時趙太太在漕寶路附近工作,開車上班也還能接受。今年趙太太跳槽后,在人民廣場附近上班,上班時間太長,他們決定先在1號線附近租一套租金6000元以內、兩人上班時間都在1小時內的房子,自己的房子以每個月3000的價格直接租給了趙先生的同事。

  同樣,“60后”的黃先生以每月12000元的價格把自己古北的房屋租借出去后,以每月16000的價格在新天地租借了一套房子。黃先生說,城市的成熟程度越高,城市壓力、城市便利以及城市發展,都會帶來新的釋放,換租的原因也會越來越多。在他的身邊,“80后”和“90后”是換租一族的主體,但是大家的觀念都在慢慢改變,“60后”也成為其中的一部分。

  “我們和一般的房客不一樣的一點,因為有以租養租的基礎在,所以換租對租金的承受度相對高一些,所以在某種程度上,我們對房屋的品質要求也會相對提高。”黃先生表示,換租人群涵蓋了各個年齡階段和人生階段的人群,大家換租的目的各不相同,價值觀、消費觀、生活方式也有很大區別,但殊途同歸之處在于——為更接近當前和未來的生活規劃,而選擇換租。

  在換租者居住觀察報告,記者看到,“80后”是換租族的主要群體,占比為48%,“70后”和“90后”分別占比24.3%和18.6%,而“60后”及以上占比為9.2%。

  分析

  按照習慣,市民往往將居住需求的更新投射到購房市場,而實際上,租房更及時地承載了大多數人的居住需求更新。“換租”因低碳、環保,能節省時間、改善居住條件,不用為大筆的購房款發愁,正受到部分年輕人的青睞。

  生活軌跡快成為換租主旋律

  據統計,目前上海總家庭戶數達825萬戶。超大規模的家庭基數,產生的居住需求注定會千差萬別,也注定換租需要也會形成龐大的居住市場。記者采訪中發現,大多數換租族是為了節省時間,適應快節奏的城市生活。而根據換租者居住觀察報告顯示,41.6%的人群選擇成為換租族正是為了解決自己上班通勤距離問題。

  記者在真北路上的一家房屋中介采訪時,遇到了正在找房子的小周。三年前,90后小周在家庭的資助下,在金山買了一套新房,去年交房裝修后,自己滿心歡喜的搬進新居,銷售的工作性質彈性很大,但一個月不到就又重新跑回市區,主要是圈子都在市區。房子租給了自己在附近某家IT跨國企業上班的同學。因為工作需要,小周最近打算中環外找個3000元左右的一室一廳的房屋。“如果住在金山,出行成本實在太高了,而且每天需要早起晚歸,我身體也吃不消。”小周笑稱要趕緊找個女朋友,兩人租房還是會比一個人劃算不少。

  對此,上海鏈家首席市場分析師張月表示,隨著城市縱向發展越來越快,更多家庭的規劃和遠景目標在快速發生變化,不可避免的需要更為匹配的居住條件,因此改善型居住需求會越來越多。“通常情況下,大家都認為改善是通過換房來實現的,實際上通過換租實現也是一種選擇。”張月分析稱,通過換租時條件的取舍盡量求全,去完成“資源置換”,是很多年輕換租族熱衷的事情。

  為孩子上學而“舍遠求近”

  秦先生原本的住房在徐匯區建國西路上,地段非常好,而且也是學區房。但是因為孩子上學的問題,秦先生一家也成為了“換租族”。根據換租者居住觀察報告顯示,10.4%的人群成為換租族是正是為了方便子女上學。

  秦先生告訴記者,當初買房子的時候正是考慮到學區,買的房子對口建襄小學,但是今年孩子很爭氣的考上了上海世界外國語小學。“既然孩子考上了這么好的學校,不管有什么困難我們就會去上。”今年9月份開始,秦先生每天需要驅車1個多小時送兒子上學,然后再花近1個小時去單位上班,真是苦不堪言。再三考慮后,秦先生決定通過“換租”的方式解決問題。他先把建國路上的房子出租,再用租金在世界外國語小學附近租住了一套三室的居室。現在,每天早晨全家都可以多睡兩個小時,再也不用“漫漫上學路”了。“因為都是學區房,也都是三房,所以收入和支出基本差不多,也不用貼什么錢。主要孩子睡眠可以保證了,這比什么都重要。”

  記者調查發現,很大一部分換租族就是為了孩子上學方便或者是方便家長陪讀。在徐家匯附近一家房屋中介的負責人張經理介紹,每到新學年開學前,附近學區房租金都會小幅上漲。不少來中介求租的客戶,會同時委托中介將自有住房出租。記者了解到,學區房、繁華地段的中小戶型,是家長和年輕人首選的求租對象。

  “以大換小”租金差貼房貸

  除了為了生活方便、孩子上學方便,還有一部分人群成為換租族則純碎出于無奈。根據換租者居住觀察報告對年輕“換租者”租金收益分析,其中43%的換租族原租金收益<現付租金,平均每月需要支付1300元;21%的換租族原租金和現付租金持平;還有36%的換租族原租金收益>現付租金。

  滬上實行嚴格限購令,作為新上海人家庭暫時僅有一次購房機會。為追求“一步到位”式置業。李先生夫婦首次購房就買了一套三房二廳的房屋。夫妻二人不僅拿出了工作近10年的全部積蓄,還問雙方父母和親戚借了一筆錢,再加上銀行貸款380萬元,李先生夫婦購買了一套總價在800萬元左右的3房2廳的房屋。

  但是,住進大房子沒過半年,李先生夫婦逐漸走出了買房后的喜悅心情,轉而走進了“巨額”債務的煩惱中。盡管夫妻二人收入都不錯,但每個月需要2萬元左右的房貸、父母親戚的借款,再加上孩子學習的開銷,讓他們感覺有些力不從心。在后悔不該買那么大房子的同時,兩人也在積極地尋找著解決的辦法。于是,李先生與妻子商量:反正家里加小孩就三個人,其中有一間房長時間是浪費的,還不如把這間房單獨出租出去,把這筆錢補貼到房貸中。但是妻子表示,和其他人合租畢竟麻煩,還不去把整套房子全部租掉,然后去孩子學校附近租一套小戶型來住。

  一番折騰后,李先生把他們購買的房子租了出去,租金是每個月10000元,而租借的兩室戶租金為每個月5800元,每月一來一去有了4200元的“盈利”。

  記者采訪中發現,對一部分換租族來說,由于既是房主又是租客,租金差額收益受市場租金漲跌變動的影響較小,以大換小后一定程度上可以保證每月的穩定收益。隨著人們對住房的多元化需求,換租族的比重或會增大,不少70后、80后人群紛紛加入到換租族群體中。

  雖然,換租可以相對簡單地滿足很多人群的多元需要,但“換租”也存在一定風險,如空租、頻繁搬家等。“換租族”要精心挑選房客,盡量避免自己的房子空租,從而影響租金收入;租住的房子要選擇長租期,避免房東有變,自己不得不搬家,而拖家帶口的搬家又是個大工程。因此,“換租族”既要精心挑選房客,更要精心挑選房東。

  問題

  花費精力多 滿意度不高

  換租屬于過渡型居住,因此穩定性并不高,但與普通租賃的區別在于,選擇的主動權更多掌握在租戶手中。據換租者居住觀察報告顯示,“換租族”綜合滿意度不高,其中只有33%的人群表示“愿意繼續租”,61%的人群“潛在換房需求”,還有18%的人群“綜合滿意度不高,計劃一年內換房”。

  在做了五年換租族后,小陳覺得這樣的生活太過于折騰,她開始急于擺脫這種生活。2012年,80后小陳在嘉定新城購入了一套70多平方米的一房兩廳,但距離工作單位太遠,所以把自己房子出租,一直在普陀區真如附近租房住。“換租后,遇到了很多問題,前后搬過三次家,遇到的問題真不少。比方說前段時間空調壞了,房東一直拖著沒找人來修,如果我自己花錢再買一臺空調,萬一再搬家,這個空調是不是還得搬走。”明年十一,小陳和女朋友準備結婚,考慮到日后工作、家庭居住需要,小兩口便萌生了換房念頭。準備在租的房子附近換一套小兩房,這樣以后父母過來也有地方住。目前,小陳已經將嘉定的住房委托出售,計劃在年內完成“一賣一買”,成功進入城市中心圈,不再繼續做換租族。

  分析師張月表示,雖然雙租具有一定的經濟收益,但由于要同時扮演房主和租客角色,較單租者要花費更多的精力,也更容易陷入一些租賃糾紛。如果到偏遠位置租房,交通成本最好也考慮在內,以免造成不必要的經濟損失。

  租金每年漲 搬家成本高

  記者采訪中發現,當前不少房東并不接受一年以上的長租,這就意味著,換租者有可能面臨一年搬一次家的窘境。不但搬家過程消耗資金與精力,再次重新找出租房對時間和精力而言也是一個不小的挑戰。另外,對于以距離市中心的近換遠的換租者而言,搬到外圍區域可能會導致出行成本的增加。

  “明年房租又每個月被漲了500!”租住在長寧路上的李女士一家,前幾日被房東通知明年上半年房租每月漲500元,她的三室一廳租金從每月9500元提高到每月10000元,沒有任何理由。

  “心里不舒服,所以我打算開始物色新房源,但是換租意味著一是一次搬家,每次搬家辛苦不說,還要添置不少東西!”李女士說,每年到了年底,很多房東喜歡年底漲房租,如果不同意面臨的就是再次換租。但是搬家的成本過高,這讓她非常糾結。

  最讓李女士痛心的是,她考慮是不是也把自己房子的房租漲一漲,當她來到自己房子的時候,發現租客因為生活過于粗糙,導致房屋裝修很多地方受損。“我和租客去談這問題的時候,租客一臉無所謂,說最多他出錢把墻壁刷一刷,其他的都不愿意負責。如果漲價,租客就不一定續租,那我又得面臨重新裝修的壓力。”

  “所以換租并不是那么簡單,也要考慮到自己的住房裝修及家居用品的投入和折舊。”對此,張月表示。

  專家

  換租族:實現從“點”到“優”的轉化升級

  不少專家表示,對于換租群體而言,從另一個角度看,屬于改善居住中的“夾心層”,換租所能夠駕馭的跟居住有關的屬性,遠遠比換房更多,很多居住要求得以更快實現。因此大戶型、優配置的比例也遠高于普通租賃。

  在大型城市,尤其是一線城市,住房需求的細分升級正在迅速發展,這不簡單指高、中、低端的差異,更多是生活多元化帶來的居住多元化,“換租族”在城市需求看似小眾,卻凝聚著潛在改善型的縮影,他們用自身相對有限的資源,換取當下相對更幸福的生活,以及對接近未來目標更堅定的期待。

  在復旦大學歷史系顧曉鳴教授看來,換租族的出現是因為他們工作地或者孩子上學的地點與居住地發生矛盾,這是非常正常的一個社會現象,是社會流動性以及活力增加的表現。“比方說學校老師把自己的房屋租掉,再在遠郊分校附近租個房子居住,可以節省不少時間。”

  至于如何讓這些換租族租房順利且有保障,顧曉鳴教授認為,如果能在管理上加強規范,比分說在臨港等企業密集的地區創造出一批可以短期出租的房屋,在共享經濟時代,這將可能是個很大的市場,也可以更好地解決換租族遇到的“房租漲價、租房不穩定”等問題。員。因此需求總量沒有增加,而原先的租客卻在減少,導致需求不足。上海當前租金回報率平均1.5%左右,有些租金回報率過低的板塊可能有補漲機會。不過考慮到年后上海租賃市場交易時間窗口,如果這兩周沒有表現的話,今年租金上漲乏力也就基本定型了。”


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